Como sabemos o financiamento é a opção para quem não pode comprar à vista, mas é preciso estar muito atento aos juros porque eles representam o custo real do empréstimo.
Os juros representam o rendimento que a parte que empresta os recursos recebe por um determinado período de tempo sobre o valor emprestado, e de acordo com condições estabelecidas no momento do acordo. Neste sentido, há um sujeito que contrai o empréstimo e outro que o concede (normalmente, os bancos).
Os juros podem assustar, mas a verdade é que eles também podem ser seus aliados na hora de concretizar algum sonho, principalmente quando você encontra taxas que caibam no seu bolso.
Vamos entender como funcionam e porque estão relacionados com a Selic! 
Os Juros e sua aplicação no financiamento imobiliário
Em termos gerais, existem 3 modalidades de juros:
Juro nominal: valor da taxação realizada anualmente, sem que essa sofra modificações. Precisa figurar no contrato e representa o que seria a taxa de juros que incidirá sobre seu contrato.
Juro real: representa a taxa de juros nominal, corrigida pelo índice de inflação.
Juro efetivo: nos casos onde existe capitalização, a taxa nominal é convertida em taxa efetiva. Isso acontece quando os juros são somados ao capital disponível inicialmente.
No financiamento imobiliário dois fatores incidem:
1: Os custos da operação: eles também são definidos em função da origem dos recursos usados para o pagamento das parcelas.
Exemplo A: quando provém do FGTS o banco soma a TR com o custo de 3%.
Exemplo B: quando provem de investimentos como a poupança, têm um custo de TR + 6,17% por ano.
2: Leva-se em conta o fator spread. A diferença que existe entre a taxa de juros que é paga aos credores (quem empresta) e o que se recebe dos devedores (o futuro proprietário do imóvel). Neste caso, o banco usa essa diferença para pagar suas operações e cobrir inadimplências.
Existe a possibilidade de um financiamento com prestações fixas: A taxa de juros deixa de incidir. Vantagem: Prestações não variam. Desvantagem: Se a taxa de juros baixa o credor não é beneficiado.
Financiamento Imobiliário X Taxa Selic
A taxa Selic representa os juros básicos da economia brasileira. Os movimentos da Selic influenciam todas as taxas de juros praticadas no país – sejam as que um banco cobra ao conceder um empréstimo, sejam as que um investidor recebe ao realizar uma aplicação financeira.
A Selic é um dos elementos centrais da estratégia de política monetária no Brasil, que está baseada em um sistema de metas de inflação.
O objetivo é assegurar a estabilidade da economia e evitar descontroles de preço como os que o país já viveu em décadas passadas, que causam a perda do poder de compra da moeda.
A taxa Selic é uma referência para o custo das linhas de crédito em geral. Quando ela é elevada, a tendência é de que empréstimos e financiamentos fiquem mais caros – ou seja, que bancos e outras instituições financeiras cobrem juros mais altos nessas operações. Já quando a Selic diminui, acontece o movimento contrário: os juros do crédito ficam mais baratos.
A lógica é a seguinte: quanto mais recursos estiverem disponíveis, maior a tendência das pessoas consumirem. E quando elas aumentam a demanda por produtos e serviços, é natural que os preços subam. O contrário também é verdadeiro.
Felizmente, hoje em dia já há mais flexibilidade na hora de reavaliar as taxas de juros que você está pagando. A portabilidade do financiamento imobiliário é uma possibilidade que tem atraído muitos brasileiros, principalmente agora, quando a Selic gira ao redor dos 2% ao ano, muito menor do que os 14,50% de quatro anos atrás.
Fonte: G1.
IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado
O IGP-M é uma das versões do Índice Geral de Preços (IGP), que registra a variação de preços do mercado. Ele engloba desde matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais, podemos dizer que o IGP-M envolve uma série de fatores para ser calculado. É divulgado mensalmente e seu objetivo é medir a inflação na economia do país.
Por apontar a variação dos preços de mercado, o IGP-M é um forte indicador da macroeconomia do país. Ele é um indexador de contratos (aluguel, tarifas públicas, seguros, etc.) e assim é popularmente chamado de “inflação do aluguel”. Desse modo, ele é usado como parâmetro na hora de alterar o valor mensal que você paga ao proprietário do imóvel.
As alterações que ocorrem com o Índice Geral de Preços do Mercado também ajudam a ter noção sobre a variação em setores específicos da economia, como já dito o aluguel de imóveis e também na compra de imóveis.
O mercado imobiliário costuma usar o IGP-M como indexador. Em 2020 o IGP-M acumulou alta de 23,14%.
Veja a seguir os valores do IGPM registrados no ano de 2021:
Fonte: IBRE
Veja a seguir os valores do IGPM registrados no ano de 2020:
Fonte: IBRE
Como a variação do IGP-M está muito alta, surge uma tendência de troca de indexador para o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) nas negociações com os proprietários de imóveis.
O que é IPCA?
O IPCA é um índice que mede a variação de preços de mercado para o consumidor final. Estabelecido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mensalmente, ele representa o índice oficial da inflação no Brasil. É um bom termômetro para avaliar perdas no poder de compra.
O IPCA é calculado mês a mês, através de uma pesquisa de preços levantada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Ela é realizada em estabelecimentos comerciais, domicílios, com prestadores de serviços e concessionárias de serviços públicos.
O período de coleta do IPCA ocorre entre o 1º e o 30º (ou 31º) dia de cada mês. O objetivo é identificar, por meio do levantamento, os preços cobrados efetivamente ao consumidor, em pagamentos à vista.
Mas quais são os produtos e serviços que o índice leva em consideração?
Bem, o IPCA considera as seguintes categorias: alimentação e bebidas, artigos de residência, comunicação, despesas pessoais, educação, habitação, saúde e cuidados pessoais, transportes e vestuário.
Cada uma possui um peso diferente no cálculo, conforme você pode observar nas porcentagens abaixo, informadas pelo IBGE.
Alimentação e bebidas (23,12%)
Artigos de residência (4,69%)
Transportes (20,54%)
Comunicação (4,96)
Despesas pessoais (9,94%)
Habitação (14,62%)
Saúde e cuidados pessoais (11,09%)
Vestuário (6,67%)
Educação (4,37%).
Tais itens ainda são divididos em outros subitens. Ao total, o IPCA mede as variações de preços de 465 subitens alocados dentro dessas categorias.
Veja a seguir os valores do IPCA registrados no ano de 2020 e 2021:
Fonte: idinheiro
A questão é que, apesar de o IGPM em geralmente já ser mesmo mais alto do que o IPCA, essa diferença ficou grande demais nos últimos 12 meses. Com isso, muitos inquilinos estão vendo mais vantagens em partir para um contrato novo do que manter o antigo. Mesmo assim a inflação continua influenciando no reajuste anual das parcelas do aluguel e financiamento e está sendo uma das maiores preocupações mundiais no momento devido ao excesso de liquidez.
Conclusão:
O mercado financeiro imobiliário necessita de atenção para ser analisado, estamos vivendo tempos de oscilações que podem definir o momento certo de investir ou escolher o melhor indexador para um contrato a longo prazo. Com o conhecimento do conceito da lógica por trás de todos esses números é possível analisar e tomar as melhores decisões.
De fato, estamos em um excelente momento para investir em imóveis.
Em contrapartida o IPCA está mais atrativo para indexar novos contratos, mas mesmo com o IPCA indexado a inflação ainda nos preocupa.
Referencias
CONTEÚDO aberto In: Btg Pactual Digital. Disponível em: < https://www.btgpactualdigital.com/blog/financas/igp-m-o-que-e-o-indice?cmpid=c04:m05:google:12581260295::&utm_medium=pmax&utm_source=google&utm_campaign=12581260295&utm_content=&creative=&adposition=&keyword=&matchtype=&targetid=&device=c&feeditemid=&loc_interest_ms=&loc_physical_ms=1001729&placement=&s_kwcid=AL!9288!3!!!!x!!&gclid=Cj0KCQjwwLKFBhDPARIsAPzPi-IoZAWRxb5fvbOjlhzhYc4-Pk1w4I1Y8_zR-EeDcmMhSr2j9ynEJQwaAh6-EALw_wcB> Acesso em: 26 mai. 2021.
CONTEÚDO aberto In: EMC Camp. Disponível em: < https://www.emccamp.com.br/blog/financiamento/entenda-a-taxa-de-juros-no-financiamento-imobiliario/> Acesso em: 26 mai. 2021.
CONTEÚDO aberto In: I Dinheiro. Disponível em: < https://www.idinheiro.com.br/tabelas/tabela-ipca/> Acesso em: 26 mai. 2021.
CONTEÚDO aberto In: Toro Investimentos. Disponível em: < https://artigos.toroinvestimentos.com.br/igpm-o-que-e-indice-acumulado> Acesso em: 26 mai. 2021.
