Com o objetivo de obter suas perspectivas para 2021, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil
Principais Destaques
- Em novembro, o XPFI (índice geral de fundos imobiliários) apresentou performance de 1,41%, o XPFT de 1,01% e XPFP de 2,01%, o que mostra maior performance dos fundos de papel no mês.
- Na seara econômica, o destaque do mês continuou sendo a inflação. Os índices seguiram a tendência de alta, com o IGP-M apresentando aumento de 3,28% em novembro (acumulando 24,52% nos últimos doze meses), acima das expectativas do mercado. O IPCA apresentou aumento de 0,89% em novembro (acumulando 4,31% nos últimos doze meses).
- No mês, uma das principais novidades relacionadas ao mercado de fundos imobiliários foi a liberação da possibilidade de aluguel de cotas de FIIs e FIPs a partir do dia 30/11/2020 e o lançamento do primeiro ETF de Fundos Imobiliários do Brasil, XFIX11, pela XP.
Depois de um ano completamente atípico e desafiador como o de 2020, entramos na fase de preparativos e revisão de cenário para 2021. Com o objetivo de obter suas perspectivas, realizamos uma nova edição da nossa pesquisa com os maiores gestores de fundos imobiliários do Brasil.
Até o momento o IFIX apresentou a performance de -13,46% no ano, impactada principalmente pela maior aversão ao risco dos investidores diante do aumento de casos do coronavírus e quarentena, consequentemente de um cenário com baixa visibilidade.
Para saber mais sobre a indústria de Fundos Imobiliários, acesse o Panorama Mensal de FIIs e FIPs-IE. E para conferir os fundos imobiliários recomendados pela XP Investimentos, acesse o Top Fundos Imobiliários.
Qual a performance esperado do IFIX para 2021?
Entramos na reta final de um ano conturbado e árduo para o mercado como um todo. Para os Fundos Imobiliários não foi diferente, depois de uma valorização de quase 40% em 2019, o IFIX tende a fechar o ano com retorno negativo.
Dado o atual cenário, principalmente pela SELIC em 2,0% e também com a possível volta da normalidade em todos os setores, vemos um cenário positivo para o IFIX em 2021.
Na opinião dos gestores, após um ano repleto de desafios, 88,24% acreditam que a performance do IFIX para o ano de 2021 fique entre 0% e 10%. Porém 11,76% dos gestores entrevistados estão mais otimistas com a performance do IFIX para o próximo ano, projetando um retorno maior que 10% para 2021.
Quais fatores você enxerga como potenciais propulsores do mercado de fundos imobiliários em 2021?
Na visão dos gestores, no próximo ano de 2021, a entrada de novos investidores pessoas físicas e novos investidores institucionais serão os maiores propulsores do mercado do ano (36,36% e 33,33% dos entrevistados, respectivamente). Mesmo após um ano com recordes de 1 milhão de investidores pessoas física e aumento gradual de investidores institucionais, a entrada de novos investidores traz uma maior liquidez para estes ativos e mostrando um maior interesse dos mesmos.
Quais os maiores riscos para 2021?
Os gestores ficaram divididos em relação a quais são os maiores riscos para a indústria em 2021. Tanto o aumento da taxa de juros como o insucesso na agenda de reformas fiscais foram relatados como os principais riscos para o próximo ano.
Vale ressaltar também que na visão dos gestores (20% dos entrevistados), o crescimento econômico abaixo do esperado e uma possível retomada na pauta sobre o Imposto sobre dividendos (17,14%) poderão gerar uma pressão nas cotas dos fundos imobiliários.
Quais os 3 segmentos que apresentam as melhores perspectivas de retorno para 2021?
A maioria dos gestores (23,21% dos entrevistados) vêm o segmento de Fundos de Recebíveis como a melhor perspectiva de retorno para o ano de 2021, principalmente pelo fato dos Fundos de CRIs continuarem aproveitando o cenário de taxa de juros baixa.
Vale ressaltar também que os gestores ficaram divididos nos segmentos de Fundo de Fundos, Galpões Logísticos e Shoppings como bons geradores de retorno para o próximo ano.
Quais são os novos tipos de fundos podem crescer ao longo de 2021?
Dado o aumento de novos investidores, seja pessoa física ou institucional, novos tipos de investimentos alternativos, como ETF de Fundos Imobiliários XFIX11, e também pela liberação do aluguel de cotas de Fundos Imobiliários e FIPs-IE, a indústria de FIIs está crescendo e se profissionalizando cada vez mais e, por isso, veremos novos fundos com diferentes teses vindo ao mercado no próximo ano.
Dito isso, perguntamos aos gestores quais são os novos tipos de fundos que podem nascer/crescer ao longo de 2021. A maioria (29,03%) acredita que fundos de Desenvolvimento Residencial serão a bola da vez, seguido de Renda Residencial e Terras/Agrícola.
Em 2020, mesmo com cenário de pandemia, o seguimento residencial teve uma boa performance, a projeção para esse ano era de recorde e dado o cenário projeta-se que 2021 seja um bom ano para esse segmento.
Com a discrepância do IGP-M de outros indexadores inflacionários, que alterações você enxerga acontecendo no mercado?
A FGV divulgou o IGP-M de novembro que atingiu a alta de 3,28% no mês, acumulando 24,52% nos últimos doze meses.
O IGP-M, normalmente é a base usada para calcular o reajuste anual dos contratos de aluguel. Sendo assim, dependendo do valor do índice, o valor do aluguel pode aumentar. E no atual cenário, em que a atividade econômica foi afetada, esse descasamento entre IPCA e IGP-M pode gerar conflitos entre inquilino e proprietários a depender do tipo de contrato (típicos e atípicos). Em contratos atípicos, a chance de um possível acordo se torna mais remota, enquanto nos contratos típicos, o proprietário pode ser mais flexível a renegociar um desconto para evitar a saída do inquilino.
Dito isso, perguntamos aos gestores quais são as estratégia que estão utilizando para se protegerem contra a alta do IGP-M. Sendo assim, 35,29% dos gestores informaram que estão concedendo o desconto no repasse, porém estão aumentando o prazo de contrato para garantir e fortalecer o mesmo dando conforto ao fundo e seus cotistas.
Obs: Pesquisas realizadas entre os dias 03/12/2020 e 09/12/2020
Fonte: XP Investimentos
